Сам себе оценщик: как самостоятельно оценить домовладение и земельный участок

Какова стоимость дома, в котором я живу? Сколько стоит дом, в котором я хотел бы жить? Опережает ли инфляция рост цен на домовладения? На эти и многие другие вопросы вам помогут ответить специалисты оценочной компании "Мемфис" . Вам будет полезно знать это , если вы  занимаетесь покупкой или продажей дома. Но даже, если вы вполне удовлетворены своими жилищными условиями, то можете  из простого человеческого любопытства "прикинуть" стоимость вашего домовладения и земельного участка.

Используя накопленный за многие годы опыт работы и профессиональные подходы  оценочной компании "Мемфис", специалисты отдела продажи домовладений  компании "Титул" предлагают вам оригинальную методику определения ориентировочной стоимости домовладения или земельного участка.

Для того, чтобы самостоятельно определить ориентировочную стоимость своего домовладения необходимо последовательно произвести ряд вычислений. Они позволят вам достаточно достоверно установить возможную стоимость вашего объекта.

Шаг первый:
определение стоимостной зоны
по местонахождению домовладения

Учитывая то, что цены на недвижимость постоянно изменяются, рекомендуем уточнить у специалиста компании "Титул" стоимость сотки земли в вашем районе и стоимость одного квадратного метра домовладения. Для этого достаточно позвонить по телефону 8 (863) 290-78-78

Шаг второй:
определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определяется путем суммирования доплат и скидок к базовой стоимости одной сотки, которая определяется в соответствии с местонахождением объекта в одной из стоимостных зон. Мы приводим характеристики земельного участка, дающие  скидки и доплаты к базовой стоимости.

Количество соток:

более 3 – доплата 2-3%
менее 3 – скидка 2-3%

Форма:

правильная – доплата 2%
неправильная – скидка 2-3%

Ширина по фасаду:

более 12 м – доплата 1-4%
менее 12 м – скидка 2-15%

Местоположение:

тихое место недалеко остановка,
недалеко от магистралей – доплата 1-5%
оживленная улица более 500 м от магистралей – скидка 5-8%

Подъездная дорога:

асфальтовое покрытие - доплата 2%
без покрытия - скидка 3-4%

Соседние строения:

высотные дома - скидка 3-4%
промышленные объекты – скидка 5-10%

Въезд:

есть – доплата 0%
ограничен – скидка 30%
нет въезда – скидка 50%

Рельеф и грунтовые воды:

ровный – доплата 3-5%
склон скидка 5-7%
близко грунтовые воды - скидка 10-20%

Коммуникации:

центральная канализация – доплата 7-10%
нет газа – скидка 5-7%
нет воды – скидка 7-10%

Количество землепользователей:

общий въезд – скидка до30%
общий двор – скидка до 50%

Разное:

наличие магистрали линии электропередачи – скидка 15%

Указанные скидки и доплаты имеют свои максимальные и минимальные значения. Выбор конкретного значения скидки или доплаты в обозначенных границах предоставляется вам, однако необходимо подходить объективно к выбору величины скидки/доплаты, конечно, если вы хотите максимально точно определить стоимость вашего объекта.

Шаг третий:
определение стоимости строения

Этот этап является самым ответственным во всей процедуре определения ориентировочной стоимости домовладения и самым сложным, поэтому мы считаем целесообразным разбить его на несколько этапов:

1. Определение чистой площади домовладения

Чистая площадь домовладения рассчитывается, как площадь фундамента, умноженная на количество полных этажей. При этом подвалы, погреба, подземные гаражи, мансарды, летние пристроенные кухни и веранды не учитываются.

2. Определение стоимости квадратного метра чистой площади

Стоимость одного квадратного метра чистой площади оцениваемого домовладения определяется путем суммирования доплат и скидок к базовой стоимости одного квадратного метра кирпичного домовладения, выведенного опытным путем и равного 30 000 рублей.

Материал стен:

кирпич – доплата 0%
ракушечник – скидка 5-8%
шлакоблок – скидка 8-10%
саман/кирпич – скидка 10-15%
саман/шелеван – скидка 25-35%
саман– скидка 35-40%

Возраст строения:

до 7 лет – доплата 5-10%
8-15 лет  – скидка 5-10%
15-20 лет – скидка 10-15%
более 20 лет – скидка 15-25%.

Чистая площадь:

более 80 м² – доплата 1-3%
менее 55 м² – скидка 2-5%

Архитектура:

современный проект – доплата 5%
мансарда – доплата 2-4%
зимний сад – доплата 1-2%

Строительная готовность:

"под ключ" (новый дом) - доплата 15-30%
коробка – скидка 60%
коробка под крышей – скидка 30-40%

Состояние конструкций. Ремонт и восстановление (жилой дом):

трубы и сантехника
после капитального ремонта – доплата 5-10%

Восстановление: 

фундамент – скидка 20-30%
стены и перекрытия – скидка 20-30%
кровля – скидка 5-10%
трубы и сантехника – скидка 5-10%
косметический ремонт – скидка 10-20%

Количество и смежность комнат:

более 4 комнат или все раздельные – доплата 5%
менее 3 комнат или  все смежные – скидка 5%

Удобства:

частичные – скидка 10%
без удобств – скидка 20%

Количественный статус владельцев:

общая крыша – скидка 15-25%

Высота потолков:

менее 2,6 м – скидка 8-10%

Застройка участка:

гараж – доплата 5-10%
летняя кухня – доплата 3%
баня, сауна – доплата 5-8%
хозпостройки – доплата 5-8%
ограждения – доплата 1-2%
нет гаража – скидка 3%
свободной земли менее двух соток – скидка 5%
нет ограждения – скидка 1-5%

3. Определение стоимости 1 м² помещений, не вошедших в чистую площадь

Стоимость одного квадратного метра помещений, не вошедших в чистую площадь оценивается в процентном отношении к стоимости одного квадратного метра чистой площади. Представленное ниже процентное соотношение получено на основании анализа опыта работы отдела домовладений компании "Титул" и оценочной компании "Мемфис":

 

        Подземный гараж   -    25-30%

        Погреб, подвал       -    10%

        Летняя веранда       -    10-30%

        Летняя кухня           -    10-30%

        Мансарда                 -    40-50%

4. Определение общей стоимости основного строения

Общая стоимость основного строения определяется как сумма стоимостей чистой площади и площади помещений, не вошедших в чистую площадь (суммируется итоговый результат п.2 и п.3).

Шаг четвертый:
определение стоимости дополнительных строений,
расположенных на участке

Этот процесс заключается в определении примерной стоимости дополнительных строений, расположенных на земельном участке. Сам факт наличия (отсутствия) этих строений уже был вами учтен ранее и сделаны соответствующие скидки или доплаты.

Теперь необходимо определить ориентировочную стоимость этих строений как таковых. Методика достаточно проста: нужно просто определить – в какую сумму вам обошлось строительство данных объектов, и  какую сумму вы  сами готовы были бы заплатить за каждое из этих строений. По большому счету, удельный вес стоимости дополнительных строений не настолько велик, поэтому здесь можно определять стоимость, как говорится, "на глаз".

Шаг пятый:
определение итоговой стоимости домовладения

Итоговая стоимость домовладения определяется как сумма стоимостей земельного участка, основного строения и дополнительных строений, расположенных на участке.

Полученный в ходе вычислений результат - и есть ориентировочная стоимость вашего домовладения. Однако стоит помнить, что полученный результат может быть как "заниженным", так и "завышенным",  поскольку теория и практика отличаются друг от друга. Точно определить стоимость вашего объекта может только профессионал, например из оценочной компании "Мемфис",  имеющий опыт практической работы на рынке недвижимости Ростова-на-Дону.

Специалисты компании "Мемфис" готовы ответить на все, возникшие у вас вопросы, пояснить непонятные моменты, оказать теоретическую и практическую помощь в оценке вашего участка или домовладения.

Контактные телефоны:
8 (863) 290-78-27
8 (863) 290-78-21

На  сайте компании "Титул" www.realtitul.ru можно отправить по электронной почте заявку на экспресс-оценку вашего домовладения.

27 ноября 2009