Генеральный директор компании «Дон-МТ» Марина Строева рассказала интернет-журналу Rostovdoma.ru о том, как сказываются на рынке недвижимости события в политической жизни страны, из-за чего растут цены на жильё и почему возможен банковский кризис.
- Соцопросы фиксируют общественные ожидания, что к концу года доллар подорожает. И это не может не сказаться на рынке недвижимости. Цены, согласно законодательству, давно велено указывать в национальной валюте, но в уме у многих покупателей и продавцов, по-прежнему, условные единицы. Рубли пишем, доллары в уме... Или же ваш опыт показывает, что это не так и рынок полностью перестроился?
- На ростовском рынке недвижимости уже более пяти лет цены измеряются только в рублевом эквиваленте. Но при этом валютные колебания, будь то рост или понижение, всегда сказывается на активности спроса и предложения. Причина прежде всего в том, что многие граждане имеют личные накопления в долларах и евро. Потому изменения курса валют приводят к неизбежному изменению цен на рынке недвижимости. Нужно отметить, что это касается только ситуаций, когда идет стабильный рост или падение валюты. Простые колебания верх и вниз особо не влияют на рынок недвижимости, скорее это привычное состояние рынка в последние годы.
- Так или иначе, покупка недвижимости остается самой популярной инвестиционной стратегией? Хочешь уберечь накопления – купи квартиру и радуйся росту цен на недвижимость. Когда, по вашим прогнозам, можно ждать нового витка? И почему?
- На данном экономическом этапе покупка недвижимости не является инвестиционным вложением с ожидаемым ростом капитала. Скорее это сделки направленные на сохранение денежных средств в нестабильных рыночных условиях. А что касается роста цен, то он уже происходит. В 2011 году цены выросли примерно на 15-20 процентов.
- Давайте вспомним, как отражались основные этапы политической жизни страны на рынке недвижимости. Конкретно на цене квадратного метра. Вот, к примеру, минувшие президентские выборы, точнее, период им предшествоваший, какими явлениями характеризовался?
- Политическая жизнь страны влияет на ценовые характеристики рынка недвижимости косвенно. Это зависит от тех социальных и экономических программ, которые реализует правительство. Например, за последние годы существенное влияние на рынок оказала государственная программа ипотечного кредитования и рефинансирования процентных ставок.
Существенно изменили объем спроса и такие программы как материнский капитал, жилье для ветеранов, военные сертификаты и военная ипотека. Эти программы приводят на рынок новый сегмент покупательского спроса, что влечет за собой рост цен, так как повышается активность спроса.
- То есть вот все эти социальные программы в какой-то степени спровоцировали рост цен на недвижимость?
- Да. Если есть спрос, то это, по законам рынка, всегда ведёт к некоторому росту цен.
- А каким образом отреагировал рынок недвижимости на известную определённость, наставшую не так давно в политическом будущем страны?
- По-моему, на данном этапе, ожидания рынка недвижимости связаны, скорее, с экономической ситуацией в Европе. Не секрет, что пресса вовсю обсуждает возможность второй волны кризиса. Можно ожидать, что в России эти вопросы возникнут после выборов. Во всяком случае, в последние месяцы 2011 года наблюдается повышенный покупательский спрос. Столь высокая активность – явление ежегодное. Но в этом году увеличение запросов на покупку недвижимости превышает обычные нормы примерно на 30 процентов.
- Именно запросы или же совершённые сделки? Всего лишь «приценочное любопытство» или платежеспособный покупатель?
- Это именно спрос. То есть люди, которые хотят купить. И вот их стало больше почти на треть. Таково соотношение спроса и предложения.
- В каких именно сегментах ощущается наибольший рост спроса? Земельные участки, новостройки, недорогие объекты вторичного рынка?
- В основном, "вторичка". Именно она является важным индикатором для аналитики. По ней в основном оцениваем рынок. Но и в секторе земельных участков активный спрос, который продлится до первого снега.
- Согласно последним исследованиям ВЦИОМ, 36% опрошенных граждан ждут вторую волну кризиса, а 53% уверены в возможности кризиса банковского. Как это сказывается на количестве и объёмах ипотечных сделок, по вашим наблюдениям?
- На данном этапе количество сделок с ипотечным кредитом ежемесячно увеличивается. При этом понижения процентных ставок в банках не наблюдается. В период с августа по сентябрь этого года рост количества ипотечных сделок замедлился. Это означает, что дальше возможны два сценария развития.
Первый вариант – это сценарий 2007 года, когда количество ипотечных займов стабилизировалось, то кредитные организации пошли на понижение кредитных ставок и послабление условий ипотеки. Таким образом, банки увеличили количество заемщиков.
Второй сценарий, более пессимистичный. К сожалению, банковский кризис возможен. При этом опыт первого кризиса показал, что выходом из таких экономических условий является государственная поддержка ипотеки и новые социальные программы.
- Что изменилось в этом секторе за последний год, в сравнении с осенью 2010-го, прежде всего, в настроениях заёмщиков?
- Изменились, скорее экономические возможности заемщиков. Рынок ипотеки неразрывно связан с рынком труда и повышением заработной платы населения. На данном этапе основные приобретения с помощью ипотечных средств можно разделить на две основные категории.
Первая – приобретение недвижимости стоимостью от 1500 000 до 1 800 000 рублей. Вторая – от 2 000 000 до 3 200 000 рублей. Причем, во второй категории наиболее часто встречаются заказы от военнослужащих, проходящих по программе «Военная ипотека».
На более крупные суммы приобретение недвижимости с использованием ипотеки происходит гораздо реже. Как правило, в этом сегменте приобретаются объекты с наличным расчетом, либо используются дополнения к основному капиталу с помощью потребительского кредитования.
- А банки как-то скорректировали свою позицию?
- Да, надо признать, что на порядок выше стало качество облуживание клиентов. Программы банков стали более лояльны, улучшилась взаимосвязь организаций при проведении ипотечных кредитов. Ведь ипотека, это не только банк, это еще оценочные и страховые компании, а также риэлторские организации. В период 2010 года эти партнерские отношения получили свое максимальное развитие. От этого улучшилось качество ипотечных услуг, клиенты получили больше возможностей по экономии средств и времени при оформлении кредита.
- И, наконец, как меняется роль, которую играют в организации и проведении таких сделок агентства недвижимости?
- Ипотека – это кредит под залог недвижимости. И весь весь процесс получении его в современных условиях трудно представить без участия риэлторского агентства. Направление ипотечного брокериджа давно стало обязательным видом услуг для риэлторских организаций. В посткризисный период скорее изменилось направленность этого вида услуг в риэлторских организациях. Основным видом деятельности ипотечных брокеров стала работа по сопровождению ипотечных сделок. Это и согласование с банком объекта недвижимости, и подготовка документов на объект к подписанию кредитного договора.
Увеличение объёмов работ по консультированию и подбору ипотечных программ для клиентов риэлторских организаций отмечается примерно с апреля 2011 года. Именно к этому периоду на рынке появилось аксимальное количество программ и кредитных организаций, предлагающих ипотечные займы.
31 октября 2011
