Какие земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут представлять наибольший интерес для покупателей, рассчитывающих на последующую эксплуатацию этой земли в коммерческих целях? О нынешней конъюнктуре в этом сегменте ростовского рынка недвижимости Интернет-журналу Rostovdoma.ru рассказывает управляющий партнёр компании "Хабнер & Ко: коммерческая недвижимость" Михаил Хабнер.
- До лета 2008 года ежемесячный рост цены на фасадные участки занятые частными домовладениями на ростовских улицах Текучёва, Малиновского, Нансена, Варфоломеева, Вавилова и проспекте Стачки вполне оправдывал инвестиции в покупку земельных участков от 2 до 10 соток. Многие покупатели рассчитывали прежде всего на спекулятивные операции, а также определённый ре-девелопмент, связанный с малоэтажным строительством торгово-офисных помещений или торгово-складских баз, площадью до 1500 квадратных метров.
- Сегодня спекулятивная мотивация покупки практически исчезла?
- Да, поскольку из-за падения покупательского спроса на конечный продукт – вышеупомянутые базы и строения – цена на землю снизилась, и значительно. В среднем теперь любой земельный участок на вышеупомянутых магистралях можно приобрести по цене от 0,85 до 2,6 млн. рублей за одну сотку.
- Но встречаются и исключения?
- Исключениями, пожалуй, являются локальные кварталы домовладений (кстати, это особенность центра Ростова-на-Дону) по улице Красноармейская и небольшие участки таких улиц, прилегающих, например, к проспекту Буденновскому как Катаева, Черепахина, Ивановского. Каждый участок на этих улицах "единичен" по своей локации и цена сотки может превышать указанный верхний предел - 2,6 млн. По крайней мере, таких объектов по цене менее 1,4 – 1,5 млн. рублей за одну сотку мы в открытых предложениях пока не встречали.
Если говорить о спросе – то здесь в лидерах, исходя из соотношения небольшого количества предложений и реального спроса, ряд улиц в Нахичевани и, разумеется, проспект Шолохова и улица Ленина.
- Кстати, велик ли спрос на уже возведенные там объекты коммерческой недвижимости?
- Уровень спроса на аренду "конечного продукта", выстроенного на подобных участках, упал, но не так сильно как на покупку, цены – как и везде на рынке аренды подобных объектов – снизились примерно на 30-50 процентов, что конечно не добавляет инвестиционной привлекательности подобным проектам.
- Каковы основные этапы и возможные трудности, связанные с изменением целевого назначения участка? На что следует обращать особое внимание?
- Что касается изменения целевого назначения, то покупателю следует принимать решение исходя из наличия так называемых "красных линий" (границы расширения автодорог, сервитуты инженерных сетей) и правил Землепользования и Застройки в Ростове-на-Дону (градостроительное зонирование, регламентирующее тип, этажность и назначение застройки в районах города). Как минимум, перед покупкой участка следует получить достоверную информацию о градостроительной практике в месте предполагаемого частного строительства.
05 февраля 2010
