Реклама:

  • «1001 чудо света» — всемирная коллекция чудес. Стань одним из коллекционеров!
  • Кофемашины Lavazza бесплатно! Вы платите только за великолепный кофе.
  • СКлад Добра: не выбрасывайте вещи! То, что ненужно Вам, для кого-то другого, возможно — настоящий Клад!

Ямал

Рынок недвижимости в лицах

Рынок недвижимости Ростова в состоянии относительного равновесия

Рынок недвижимости Ростова в состоянии относительного равновесия

В каком состоянии встречает 2010 год ростовский рынок домовладений и какие перемены происходили на нём в уходящем 2009-м? По просьбе Интернет-журнала Rostovdoma.ru своей оценкой ситуации делится управляющий офисом "РИЭЛТИ–Ленина",  директор юридической компании "РИЭЛТИ–Эксперт" Станислав НОВИ.

Домовладения в Ростове-на-Дону всегда пользовались большой популярностью и, соответственно, всегда имели "своего" покупателя на ростовском рынке недвижимости. Во–первых, частный сектор составляет достаточно большую долю ростовских "квадратных метров". А, во–вторых, собственный дом в Ростове всегда ассоциировался с более комфортным по сравнению с квартирой проживанием. Ощущение собственности, уединение, обособление, независимость от соседей. Некоторая независимость от коммунальных служб – автономное отопление, скважина и т. д. Потенциальная возможность увеличения площади дома, если понадобится. Собственная земля, которую можно распланировать "как душе угодно". Благоприятная экологическая обстановка. Да и просто проживание в собственном доме повышает "статусность" его хозяина. Не говоря уже о том, что впоследствии этот дом может стать своеобразным "родовым гнездом".

Кризис ликвидности существенно снизил платёжеспособность потенциальных покупателей жилья в целом, так и в секторе домовладений и участков в частности. Фактор цены для очень многих стал, можно сказать, главным критерием при выборе покупаемого объекта. При этом продавцы домовладений в основной своей массе весной 2009 года не торопились снижать цены. В результате сектор домовладений и участков практически замер. При всей внешней активности и заинтересованности сторон сделок было очень и очень мало. Но и это не повлекло за собой вроде бы абсолютно логичного снижения цен.

Покупатели поменяли тактику. Если в начале 2009 года они занимали выжидательную позицию, то уже весной сразу "шли в атаку". С продавцом понравившегося объекта заводилась речь о скидке, причём о большой скидке. Продавцы приняли эту игру. В результате установилась очень интересная тенденция. Домовладения "выставлялись на продажу" сначала по докризисным ценам, затем конкретный покупатель предлагал "свою" цену. Начинался торг… Если в результате оговорённый дисконт устраивал обе стороны, сделка купли–продажи совершалась.

Парадоксально, но факт: к концу весны 2009 года установить реальную цену на домовладения и земельные участки стало практически невозможно. Некоторые продавцы, исходя из своих конкретных обстоятельств, снижали цену на уровень 2007 года, но всё равно не могли продать свой объект.

Общее количество предлагаемых к продаже домовладений увеличилось, в том числе и за счёт объектов, которые были куплены в качестве инвестиций, а теперь "выброшены" на рынок в надежде хотя бы вернуть вложенные средства. И, несмотря на то, что продажа некоторой части объектов была "заморожена", отложена "до лучших времён", большое количество так называемых "антикризисных предложений" объектов по сниженным ценам с запасом компенсировало уровень предложения в целом.

Первыми на снижение цены "решились", как ни странно, дорогие новые "элитные" дома и дома "бизнес–класса". Если проводить параллель с квартирами, то там "элитка"  всегда была в числе последних в вопросах снижения цены. В данном же случае это снижение можно объяснить двумя причинами. Во–первых, в последние несколько лет строительство подобных домов было очень выгодным капиталовложением, а теперь на волне общего снижения ликвидности инвесторы пытались "вытащить" деньги из недвижимости, о чём было уже сказано выше. А, во–вторых, изначальные цены продажи многих таких объектов были настолько завышены, что в условиях кризиса рынок просто оказался не в состоянии их "переварить". Многие такие объекты потеряли до четверти своей цены. Причём речь идёт о ценах предложений, а не о предлагаемой конкретным покупателем цене покупки. И, несмотря на то, что по многим объектам нынешние цены предложений, извините за тавтологию, оцениваются аналитиками рынка абсолютно адекватными, у потенциальных покупателей на этот счёт своё мнение, выражающееся в том, что необходимо снижение цен ещё на четверть.

Домовладения "эконом–класса" также "перестроились" в связи с кризисом, но несколько по–другому. Цены держались, что называется, "до последнего", да и на сегодняшний день снижение в среднем по сегменту не превышает 10%. Чего, как говорится, и следовало ожидать. Во–первых, в сегменте домовладений "эконом–класса" очень мало так называемых "инвестиционных" объектов в отличие от сегментов "бизнес–класса", "элитки" и "чистых" земельных участков. Во–вторых, уровень цен в "эконом–классе", естественно, пониже. Соответственно, "движение" в этом сегменте более активное по сравнению с другими (о том, что фактор цены сейчас стоит "во главе угла", упоминалось не раз).

По этой же причине несильно подешевели садовые и дачные земельные участки. За одним исключением – если участок был куплен в качестве денежных вложений, то продавец готов был "опускаться по цене", чтобы "вытащить" деньги. Поэтому в одном и том же садовом товариществе иногда могли предлагаться к продаже два участка на одной улице с разницей в цене до 50%. В зависимости от садового товарищества, места расположения конкретного земельного участка, наличия коммуникаций, близости инфраструктуры, наличия дома на участке и, соответственно, характеристик этого дома, цены на сады и дачи варьируются на сегодняшний день от 700–800 тысяч рублей за "голый" участок площадью 5–6 "соток" до нескольких миллионов за дачное домовладение "для круглогодичного проживания". За пределами города работает стандартный принцип: "чем дальше – тем дешевле".

В сегменте обычных, "несадовых" земельных участков ситуация на сегодняшний день следующая: в спальных районах города участки в местах с развитой инфраструктурой предлагаются к продаже по цене около одного миллиона рублей за "сотку", более "удалённые от цивилизации" – 600–800 тысяч рублей за "сотку". При этом можно констатировать тот факт, что произошло своего рода "выравнивание цены" по городу. "Миллион за сотку" – это на сегодняшний день стандартное предложение к продаже в большинстве районов города. Особняком, естественно, стоит Центр. Там участков мало, и зачастую кажется, что продавец земельного участка в Центре ориентируется не на реальную ситуацию на рынке недвижимости, а исключительно на свои ожидания. А, может быть, они и правы? Ведь не перевелись ещё те покупатели, для которых адекватность цены не является самым главным фактором…

Что касается самого недорого сегмента – "часть домовладения под одной крышей с соседями, с общим входом", то в этом случае работает знаменитый английский принцип: "мы не настолько богаты, чтобы покупать дешёвые вещи". Несмотря на откровенно небольшие цены на такие объекты, потенциальных покупателей абсолютно не прельщает мысль жить в "коммунальном" доме, требующем чаще всего проведения тех или иных ремонтных работ, иногда и "за того парня" тоже - соседи бывают разные… Кроме того, в таких объектах удобства могут быть частичными, коммуникации изношены. Поэтому спрос на "доли домовладений" снижается год от года.

К концу 2009 года ростовский рынок недвижимости подошёл в состоянии относительного равновесия, и, при отсутствии существенных финансовых и экономических потрясений, данная ситуация, скорее всего, в краткосрочной перспективе сохранится. Что касается сектора домовладений и земельных участков, то он, по-видимому, также будет двигаться в русле общей тенденции с незначительной коррекцией по отдельным сегментам. Но, учитывая повышенные инвестиционные риски на сегодняшний день, в ближайшие 1–2 года сложно будет ожидать "выброса" на рынок новых "элитных" домовладений и домовладений "бизнес-класса". А, следовательно, дальнейшее развитие этих сегментов ростовского сектора домовладений несколько замедлится.

14 декабря 2009

Наши партнеры:

Реклама на сайте: